Der englische Pfarrer Thomas Robert Malthus (1766-1834) ist ein Klassiker der Nationalökonomie. Das liegt an seinem 1798 erschienen „Essay on the Principles of Population“, in dem er vor Überbevölkerung warnt. Die Menschen vermehrten sich in geometrischen Wachstumsraten (also wie 1, 2, 4, 8, 16), während die Produktion von Lebensmitteln nur linear wachse (1, 2, 3, 4, 5). In der Volkswirtschaftslehre genießt Malthus nur ein geringes Ansehen. Denn seine düsteren Vorhersagen sind nie eingetreten, weil der Kapitalismus produktiver war als Malthus angenommen hatte. Allerdings stößt er seit langem an seine ökologischen Grenzen, was wir an vergifteten Lebensmitteln erkennen.
Nun schlägt Nikolaus Piper in der SZ (9.11.18) vor, Malthus Thesen auf den Wohnungsmarkt anzuwenden. Dort treibt das Immobilienkapital (einschließlich des gesamten Maklerwesens) die Mieten und Immobilienpreise in die Höhe. Teilweise in einer sehr hohen Geschwindigkeit. Grund und Boden lassen sich nicht vermehren, deswegen kann es hier keinen Produktivitätsfortschritt geben. In Deutschland sind die steigenden Mieten das größte Armutsrisiko.
Die Immobilienpreise steigen weltweit. Im Euro-Raum sind sie seit 1991 real um 25,8 Prozent gestiegen, in den USA um 51,3 Prozent, in Neuseeland gar um 255,7 Prozent. Da war die Entwicklung in Deutschland mit 2,9 Prozent noch moderat. In Deutschland leben heute auch nur 3,5 Prozent mehr Menschen als 1991. Aber die Verteilung im Raum ändert sich rapide. Es hat die große Binnenwanderung von Ost nach West, von den neuen in die alten Bundesländer stattgefunden. Die Bevölkerung von Sachsen-Anhalt ist seit 1991 um 21,9 Prozent geschrumpft. Die von Baden-Württemberg um 11,3 Prozent gestiegen, in Bayern um 12,8 Prozent. Die Bevölkerung Münchens ist in einem Jahrzehnt um 16 Prozent gestiegen, von Frankfurt um 15, in Berlin um 11 Prozent.
Weil sich der Lebensstil vor allem junger Leute ändert, gibt es mehr Single-Haushalte als früher, die entsprechend mehr Platz brauchen. Der durchschnittliche Wohnraum pro Person ist von 41,2 (2005) auf 46.5 Quadratmeter gestiegen. Das schlägt sich in den Mieten nieder. In den sieben größten Städten Deutschlands sind die Mieten allein seit 2010 um
42 Prozent gestiegen.
Anders als zu Malthus Zeiten ist der knappe Faktor dabei nicht die landwirtschaftliche Anbaufläche, sondern der städtische Baugrund. Gelindert werden kann diese Knappheit durch Verdichtung, Bebauung der Freiflächen oder Ausdehnung des Speckgürtels. Dem sind aber Grenzen gesetzt, wenn man den Flächenfraß bekämpfen will. Die fünf Weisen haben in ihrem Jahresgutachten dazu Vorschläge gemacht, sie haben aber auch kein Patentrezept. Hauptursache der Mieten- und Immobilienpreis-Explosion sind laut Nikolaus Piper die genannten demografischen Veränderungen. Aber auch die Niedrigzinspolitik und die Spekulation tragen dazu bei.